一、个人住房贷款介绍
个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。
(1)个人住房委托贷款全称为个人住房担保委托贷款，是指住房资金管理中心利用住房公积金委托商业银行发行的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面利率低，另一方面主要为中低收入的公积金支付员工提供这种贷款。但是，由于住房公积金贷款和商业贷款的利率有1%以上的不同，投资者和购买住房的人都偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
(2)个人住房自营贷款是以银行信用资金为源向购房者个人发放的贷款。也称为商业个人住房贷款、个人住房担保贷款。
(3)个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信用资金为源向同一借款人发放的购买个人普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和个人贷款的组合。另外，还有住房公积金贷款和贷款等。
二、个人房贷种类
#kds#ps#(1)个人房贷按资源划分可分为个人房贷、公积金个人房贷和个人房贷。
1、自建性个人房屋抵押贷款(也称商业性个人房屋抵押贷款)是指银行运用信贷资金想在城镇购买、建设或大修各类房屋的个人发放的贷款。
2、公积金个人住房贷款(也成为委托性住房公积金贷款)是指基础住房公积金管理中心利用个人及其所属公司支付的住房公积金，向商业银行购买、建设、重建或修理住房公积金
3、个人住房组合贷款是指按时全额缴纳住房公共基金的职工在购房、建房或大修房时，可同时申请公积金个人住房贷款和个人个人住房贷款，形成特定个人住房贷款组合。
(2)个人住房贷款按偿还方式分开，可分为一次付款、分期付款、贷款付款、公积金贷款。
1、一次性付款
是过去最常见的付款方式，现在一般多用于低价小单元的大楼销售。
利:一次付款一般可以从销售店获得房价的5%左右的优惠，现在的房间可以立即获得房产权，如果是期待房间，这种付款方式的价格最低。
缺点:一次付款需要筹集大量资金，损失该资金利息，对经济能力有限的购房者压力很大。如果是期待房的一次性支付，开发人员有可能不按期支付房间，导致利息和全部房费损失，购买房间的风险很大。
2、分期付款
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利:缓解一次付款的经济压力，也可以用房价催促开发人员履行合同约定。
缺点:分期付款随着支付期限的延长，利率越高，房价比一次支付的房价高。
3、贷款支付
是购房者以购房所有权为抵押，银行首先向开发者支付住房费用，然后购房者按月向银行支付利息的支付方式
利:可以筹集必要的资金，实现购房愿望，用明天的钱实现今天的梦想。
缺点:目前手续复杂，限制多。
4、公积金贷款
居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
三、个人住房贷款申请条件
借款人必须同时具备下列条件：
（1）有合法的身份。
(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款利息的能力。
(3)有合法有效的购买、建设、修理住宅的合同、协议、贷款银行要求的其他证明文件。
(4)购买住宅的全部价格在30%以上的自营资金(购买自营住宅，套型建筑面积在90平方米以下的，自营资金的比例在20%以下)，保证支付购买住宅的最初支付。
(5)贷款银行认可的资产抵押或抵押，或者有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为担保人。
(6)贷款行规定的其他条件。
四、个人住房贷款申请资料
(1)身份证复印件(居民身份证、户籍簿、军官证、中国大陆有居住权的海外、海外自然人为护照、探亲证、回乡证等居住证明书或其他身份证明书)
(2)贷款认可的借款人还款能力证明书
(3)合法有效的住房贷款证明书)。
五、个人住房贷款办理流程
(1)贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况;
(2)贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料;
(3)签订合同：客户的申请获得批准后，与银行签订住房贷款合同;
(4)贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款;
(5)客户还款：客户按合同约定按时还款;
(6)贷后服务：客户享受银行提供的新产品和增值服务。
六、个人住房贷款提取方式
贷款的提取主要有以下两种方式:
直接提款：借款合同生效后，借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。
专项提款：借款合同生效后，由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间，将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人，在提取贷款时，必须向贷款行提供有关合同。协议付款通知等凭证。用住房公积金发放的贷款，采取专项提款方式。
七、个人住房贷款抵押物
1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。
2、抵押人依法取得的国有土地使用权。
3、贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。
4、凭证式国库券。
5、国家重点建设债券。
6、金融债券。
7、AAA级企业债券。
8、存款单等有价证券。
9、个人房贷担保
法人和个人都可以为个人房贷提供担保。担保人是法人，必须具有偿还所有贷款利息的能力，在银行开设存款账户。担保人是个人，需要固定的经济来源，具有充分的偿还能力，银行有一定的保证金。
